¿Cuáles son los impuestos por rentar en Airbnb en México?

Los impuestos por rentar en Airbnb en México incluyen principalmente el ISR y el IVA sobre tus ingresos, que la plataforma retiene si estás registrado en el SAT, y el impuesto estatal sobre hospedaje. Mexico Property Partner (MPP) coordina esta parte con sus contadoras para propietarios de Playa del Carmen.

La fiscalidad suele ser la parte que más dudas genera a quien compra para rentar, sobre todo si vive en Estados Unidos. Esta guía describe las obligaciones generales, el orden en que conviene atenderlas y las preguntas que debes llevar a tu contador. No sustituye la asesoría fiscal profesional.

Qué impuestos por rentar en Airbnb existen en México

Quien obtiene ingresos por hospedaje a través de una plataforma digital tiene obligaciones en dos niveles. A nivel federal, el Servicio de Administración Tributaria, el SAT, contempla un régimen específico para quienes venden bienes o prestan servicios mediante plataformas tecnológicas, que incluye el hospedaje. A nivel estatal, Quintana Roo aplica un impuesto sobre hospedaje a las estancias en su territorio.

A esto se suman los impuestos propios de ser dueño de un inmueble, como el predial, que se paga al municipio con independencia de que la unidad se rente o no.

ISR e IVA: la retención de la plataforma

Desde 2020, las plataformas digitales que intermedian servicios de hospedaje en México están obligadas a retener a los anfitriones una parte del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre los ingresos que generan. En la práctica, Airbnb descuenta esas retenciones antes de depositarte y las entera al SAT.

Las tasas de retención dependen de tu situación y han cambiado con las reformas fiscales recientes, por lo que conviene confirmarlas con tu contador cada año. Un punto que no cambia: si no proporcionas tu RFC a la plataforma, la retención suele ser mayor. Por eso tramitar el RFC antes de lanzar el anuncio es uno de los primeros pasos.

La retención no siempre agota tus obligaciones. Según tu nivel de ingresos y tus otras fuentes de ingreso, puede que debas presentar declaraciones adicionales. Tu contador te dirá si la retención es definitiva en tu caso o si debes declarar por tu cuenta.

El impuesto sobre hospedaje en Quintana Roo

Quintana Roo grava las estancias de hospedaje con un impuesto estatal que paga el huésped. En el caso de Airbnb, la propia plataforma lo cobra al huésped y lo entera al estado, según ha informado la empresa. Aun así, conviene confirmar con tu contador si tu caso requiere algún registro o trámite estatal adicional, porque las reglas para la renta vacacional en el estado se han ido actualizando.

Si además rentas por otros canales, como reservas directas, la responsabilidad de cobrar y enterar ese impuesto puede recaer en ti. Es una de las preguntas que debes hacer antes de diversificar tus canales de venta.

Si vives en Estados Unidos

Los impuestos por rentar en Airbnb se complican cuando el propietario es residente fiscal en otro país. Las reglas mexicanas para residentes en el extranjero son distintas, y además es probable que debas reportar esos ingresos en Estados Unidos. Un tratado para evitar la doble tributación puede permitir acreditar en un país lo pagado en el otro, pero su aplicación depende de cada caso.

Por eso conviene trabajar con un contador que conozca ambos sistemas, o con dos profesionales que se coordinen entre sí. Si naciste en México y vives en Estados Unidos, tu situación puede ser diferente a la de un ciudadano estadounidense sin lazos con México: plantéalo desde la primera consulta.

En qué orden atender la parte fiscal

La parte fiscal se ordena mejor cuando se planea antes de comprar y no después del primer depósito. Este orden funciona para muchos propietarios:

1. Consulta a un contador antes de comprar

Explica cómo vas a comprar, si vas a rentar todo el año o algunas temporadas y dónde resides fiscalmente. La respuesta puede influir incluso en la forma de adquirir la propiedad.

2. Tramita tu RFC

Lo necesitarás para escriturar y para registrarte correctamente en la plataforma. Si vives en Estados Unidos, revisa cómo comprar en Playa del Carmen desde Estados Unidos y en qué momento conviene hacer este trámite.

3. Registra tus datos fiscales en Airbnb

Proporciona tu RFC en la configuración de tu cuenta de anfitrión para que la retención se aplique correctamente.

4. Conserva tus comprobantes

Guarda las constancias de retención que emite la plataforma, los recibos de gastos y los pagos de predial. Son la base de cualquier declaración y te protegen ante una revisión.

5. Revisa cada año

Las tasas y reglas cambian con frecuencia. Agenda una revisión anual con tu contador, idealmente antes de la temporada alta.

Errores frecuentes con los impuestos por rentar en Airbnb

• Lanzar el anuncio antes de tener RFC y registrarlo en la plataforma.
• Suponer que la retención de Airbnb siempre cierra el tema fiscal.
• No conservar las constancias de retención ni los comprobantes de gastos.
• Olvidar que las reservas directas pueden traer obligaciones distintas a las de la plataforma.
• Calcular la rentabilidad de la compra sin contemplar impuestos.

Ninguno de estos errores es difícil de evitar, pero corregirlos después suele costar más tiempo y dinero que prevenirlos. Una conversación temprana con un contador, antes de firmar la compra, resuelve la mayoría de las dudas sobre los impuestos por rentar en Airbnb y permite que el análisis de rentabilidad refleje con fidelidad lo que vas a recibir.

Los impuestos en el análisis de compra

Un análisis de rentabilidad que omite los impuestos por rentar en Airbnb sobrestima lo que vas a recibir. El análisis de MPP incluye los impuestos sobre la renta entre los gastos, junto con comisiones de plataforma, limpieza, cuota de mantenimiento, servicios y administración, y presenta dos escenarios, uno conservador y uno alcanzable.

Las cifras fiscales de ese análisis se validan con un contador, porque dependen de la situación de cada propietario. Para conocer el resto de los números, revisa cómo saber si un departamento en Playa del Carmen se renta bien.

Preguntas para tu contador

• ¿Qué tasas de retención de ISR e IVA me aplican este año?
• ¿La retención de la plataforma es definitiva en mi caso o debo presentar declaraciones adicionales?
• ¿Cómo cambia mi situación si soy residente fiscal en Estados Unidos?
• ¿Qué gastos puedo comprobar y cómo debo conservarlos?
• ¿Necesito algún registro estatal o municipal para rentar en Quintana Roo?
• ¿Qué cambia si recibo reservas directas además de las de Airbnb?

Cómo trabaja Mexico Property Partner

MPP es una agencia franco-mexicana con base en Playa del Carmen que trabaja en la Riviera Maya. Andrés Galvez, uno de los socios, trabaja en renta vacacional desde 2017. MPP arrancó oficialmente en 2019 y administra alrededor de 50 departamentos en Airbnb en la ciudad, por lo que conoce de primera mano la operación que genera estas obligaciones.

MPP no da asesoría fiscal directamente. Coordina el tema con las contadoras con las que trabaja para que el propietario sepa qué debe hacer y en qué momento, apoya con el trámite del RFC y, si el propietario contrata la administración, entrega reportes de ingresos, comisiones y gastos, además de un estado de resultados anual que facilita el trabajo de la contadora o del contador del propietario.

Cuándo Mexico Property Partner es una buena opción

• Vas a comprar para rentar y quieres que los impuestos estén contemplados en el análisis desde el inicio.
• Vives en Estados Unidos y necesitas que alguien coordine RFC, contadoras y operación en Playa del Carmen.
• Quieres reportes ordenados de ingresos y gastos para tu declaración.

Cuándo Mexico Property Partner puede no ser la mejor opción

• Buscas únicamente asesoría fiscal. Para eso, acude directamente a un contador.
• Tu propiedad está fuera de la Riviera Maya. MPP tiene su base en Playa del Carmen y trabaja en la Riviera Maya.
• Ya tienes un contador y un administrador que llevan tu operación.

No hay una opción mejor para todos. Depende de tu situación fiscal, tu objetivo y tu experiencia como propietario en México.

Preguntas sobre impuestos por rentar en Airbnb

¿Airbnb paga los impuestos por mí?

Airbnb retiene una parte del ISR y del IVA y cobra el impuesto estatal sobre hospedaje al huésped, pero eso no siempre cubre todas tus obligaciones. Tu contador te dirá si debes declarar algo adicional.

¿Qué pasa si no doy mi RFC a la plataforma?

La retención suele ser mayor. Tramitar el RFC y registrarlo en tu cuenta de anfitrión evita retenciones innecesarias.

¿Tengo que pagar impuestos en México si vivo en Estados Unidos?

Si el inmueble está en México y genera ingresos aquí, en general sí hay obligaciones en México, y probablemente también en Estados Unidos. Un contador con experiencia en ambos países debe revisar tu caso.

¿MPP lleva mi contabilidad?

MPP no lleva la contabilidad directamente. Coordina el tema fiscal y te entrega la información de la operación; la contabilidad y las declaraciones las realizan las contadoras con las que trabaja MPP o el contador que tú elijas.

Escrito por Jade Mons y Andrés Galvez, socios de Mexico Property Partner. Conoce al equipo en Quiénes somos.

Si estás evaluando una compra en Playa del Carmen, puedes agendar una llamada con el equipo de Mexico Property Partner aquí.